Die Immobilienversteigerungen repräsentieren jedes Jahr mehrere Tausend Transaktionen in Frankreich. Der Kauf eines Hauses bei einer Versteigerung zieht sowohl durch das Versprechen von Preisen unter dem Markt als auch durch den Zugang zu atypischen Immobilien an, die in den klassischen Vertriebswegen nicht zu finden sind. Der rechtliche Rahmen, der diese Verkäufe regelt, unterscheidet sich grundlegend von einem traditionellen Kauf: keine private Verhandlung, strenge Fristen und sofortige finanzielle Verpflichtungen.
Strukturelle Mängel und Gutachten: Was der Besuch nicht offenbart
Die meisten Leitfäden zum Kauf bei Versteigerungen bestehen auf einem vorherigen Besuch der Immobilie. Das Problem besteht darin, dass dieser Besuch oft auf ein oder zwei vorgegebene Termine beschränkt ist, ohne Möglichkeit, zurückzukehren.
Die obligatorischen Immobiliengutachten (DPE, Asbest, Blei) sind im Dossier enthalten. Im Gegensatz dazu deckt kein Gutachten den Zustand der Fundamente oder die Struktur des Gebäudes ab. Risse, die durch einen Putz verdeckt sind, Durchbiegungen des Fußbodens, Mängel an der Dachkonstruktion: Diese strukturellen Mängel stellen das am meisten unterschätzte technische Risiko dar, so die Rückmeldungen von Fachleuten aus dem Bauwesen.
Die Organisation des Eingreifens eines Bausachverständigen während des Besichtigungstermins ist die einzige Abhilfe. Dieser Fachmann kann Hinweise erkennen, die für einen Laien unsichtbar sind: Mikrorisse in Treppenform an tragenden Wänden, Spuren von aufsteigender Feuchtigkeit, Verformungen von Stürzen. Die Kosten für dieses Gutachten bleiben im Vergleich zu den Kosten einer strukturellen Renovierung, die nach der Zuschlagserteilung entdeckt wird, marginal.
Das Gesetz vom 9. April 2024 hat zudem die Möglichkeit eingeführt, dass bestimmte Gemeinden ein strukturelles Gutachten für Wohngebäude verlangen können, abhängig von deren Alter oder Standort. Bei einem Wohnungseigentum, das versteigert wird, verändert die Überprüfung, ob dieses Gutachten existiert (oder ob es verlangt wird), die Analyse der Immobilie. Es ist möglich, sicher über Direct Immobilier zu kaufen, indem man sich auf eine gründliche Dokumentenvorbereitung stützt, noch vor der Sitzung.
Gerichtliche Versteigerungen: Die Abwesenheit einer Widerrufsfrist
Bei einem klassischen Immobilienkauf hat der Käufer eine Widerrufsfrist von zehn Tagen nach der Unterzeichnung des Vorvertrags. Diese Frist gilt nicht für gerichtliche Zuschläge. Der Käufer ist verpflichtet, sobald der Richter den Zuschlag erteilt.
Diese Regel ändert grundlegend das Risikomanagement. Jede Unsicherheit hinsichtlich der Finanzierung, des Zustands der Immobilie oder der Fähigkeit, die Renovierungsarbeiten zu übernehmen, muss vor der Sitzung ausgeräumt werden. Ein Käufer, der die Auktion gewinnt, ohne die Mittel innerhalb der vorgegebenen Fristen zu haben, setzt sich dem Verfahren der „verrückten Auktion“ aus: die Immobilie wird auf seine Kosten erneut versteigert, und er bleibt verpflichtet, die Differenz zu zahlen, wenn der neue Preis niedriger ist.
Was der Zuschlagspreis tatsächlich abdeckt
Der Hammerpreis entspricht nicht den Endkosten. Es müssen mehrere Posten hinzugefügt werden:
- Die vorab erhobenen Gebühren, die die vom Gläubiger eingeleiteten Maßnahmen abdecken (Veröffentlichung, Zustellung, Gutachten).
- Die Honorare des klagenden Anwalts und des Anwalts des Zuschlagsempfängers, letzterer ist obligatorisch, um vor dem Gericht zu bieten.
- Die Grunderwerbssteuer und die Grundsteuer, vergleichbar mit denen eines klassischen Verkaufs, aber auf den Zuschlagspreis berechnet.
Diese zusätzlichen Gebühren zu unterschätzen, zerstört die Rentabilität eines Geschäfts, das zum Zeitpunkt der Preisfestlegung vorteilhaft erschien. Eine signifikante Rücklage über den Hammerpreis hinaus einzuplanen, bleibt die minimale Vorsichtsmaßnahme.
Wohnungseigentümer bei Versteigerungen: Die unbezahlten Gebühren als finanzielles Risiko
Die Versteigerungen umfassen regelmäßig Wohnungseigentümer, die oft aus Zwangsvollstreckungen stammen. Der Verkaufspreis kann attraktiv erscheinen, aber die Schulden aus unbezahlten Gebühren stellen ein finanzielles Risiko dar, das vom Kaufpreis unabhängig ist.
Der in der Anzeige angegebene Betrag spiegelt nicht immer die Realität wider. Die Verteilung der Gebühren zwischen dem alten und dem neuen Eigentümer hängt von der Art der Forderung und deren Alter ab. Einige Beträge sind vom Verkaufspreis abziehbar, andere bleiben gemäß den Bedingungen des Lastenhefts zu Lasten des Zuschlagsempfängers.
Eine Prüfung der Konten des Eigentümerverbands von Jahr zu Jahr wird empfohlen, bevor man bietet. Die Überprüfung der laufenden Verfahren gegen den säumigen Wohnungseigentümer, der beschlossenen außerordentlichen Beitragsaufrufe und der von der Eigentümerversammlung geplanten Arbeiten ermöglicht es, die tatsächlichen Eintrittskosten in die Eigentümergemeinschaft abzuschätzen.
Lastenheft: Das Dokument, auf dem alles beruht, ist seine Lektüre
Das Lastenheft (CCV) ist die rechtliche Grundlage jeder Versteigerung. Es enthält die Dienstbarkeiten, die laufenden Mietverträge, mögliche Verstöße gegen den lokalen Bebauungsplan und die Nutzungssituation der Immobilie.
Eine Immobilie, die von einem geschützten Mieter oder einem unrechtmäßigen Bewohner bewohnt wird, kann Monate oder sogar Jahre lang ein Räumungsverfahren erfordern. Diese Information ist im CCV enthalten, kann aber manchmal in einem dichten Dokument von mehreren Dutzend Seiten untergehen.
Die Analyse des CCV einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu überlassen, ist kein Luxus. Es ist zudem eine faktische Pflicht für gerichtliche Versteigerungen, da nur ein Anwalt, der bei der zuständigen Anwaltskammer eingetragen ist, die Gebote abgeben kann. Seine Rolle beschränkt sich nicht nur auf das Handheben: Er überprüft die Konformität des Dossiers, identifiziert risikobehaftete Klauseln und schätzt die zusätzlichen Kosten.
Überbietung nach dem Zuschlag: Eine Frist, die man antizipieren muss
Nach der Erteilung des Zuschlags kann jede Person innerhalb von zehn Tagen ein Übergebot einlegen. Dieses Übergebot muss mindestens ein Zehntel des Verkaufspreises betragen. Die Immobilie wird dann bei einer neuen Anhörung erneut versteigert. Der ursprüngliche Zuschlagsempfänger hat keine Garantie, die Immobilie zu behalten, selbst nachdem er die Sitzung gewonnen hat.
Diese Möglichkeit zwingt dazu, die finanzielle Kapazität in den Tagen nach dem Verkauf mobilisiert zu halten und die Unsicherheit über den tatsächlichen Ausgang der Transaktion zu akzeptieren.
Der Kauf eines Hauses bei einer Versteigerung bleibt ein legitimer Erwerbsweg, vorausgesetzt, man behandelt jeden Schritt wie ein Audit und nicht wie eine Gelegenheit, die man in Eile ergreifen muss. Die Dokumentenvorbereitung, die unabhängige technische Expertise und die rechtliche Begleitung bilden ein Triptychon, ohne das der attraktive Preis der Preisfestlegung seinen Sinn verliert.
